物业服务合同及管理规约

物 业 服 务 合 同

 

甲方：

乙方：重庆得意物业管理有限公司

根据《中华人民共和国物权法》和国务院、重庆市《物业管理条例》等有关法律、法规。为维护甲乙双方合法权益，促进得意世界健康发展，保障社区物业的安全合理使用，保持社区完整规划和物业美观，维护公共秩序，创造一个优质舒适的居家、办公、经营环境，经甲、乙双方协商同意签订本合同并承诺共同遵守。

一、甲方同意并接受乙方对得意世界提供物业管理服务。

二、甲乙双方应尊重社区公共利益，尊重双方合法权益，认真履行本合同及物业管理规约（以下简称：物管规约）的相关规定。

三、甲方有权对乙方的管理工作提出建议和改进意见。

四、甲方享有乙方提供的公共管理服务：包括公共管理、公共设备维护、公共环境卫生、公共绿化维护、公共安全保障、代收代缴的各项行业收费服务等。

五、乙方代收代缴的水、电、气费、垃圾处置费等按照政府相关部门制定的标准计收，甲方应按约定准时缴纳。若因国家能源价格调整即作相应变动（以相关文件或通知为准）。如二次供水，收费标准即为政府部门制定的收费标准基础上每吨加收二次供水所产生的相关费用（如二次供水产生的电费等）

六、公共共用能源消耗，独立计量核算，依据实际使用情况合理向业主（物业使用人）分摊计收。广场照明、公共通道照明由乙方承担。

七、社区外墙面及公共区域经统一规划设置的户外广告，由乙方统一管理，若产生广告收益由乙方自行收取和支配（用于社区物业宣传、补充小修费用等），户外广告能源消耗由乙方承担。同时乙方为支持招商和有利于社区发展需要可根据实际情况制定广告位优惠使用办法。

八、物业服务费用构成如下：

1、社区24小时公共区域保安服务费；

2、社区公共区域清洁、保洁服务费；

3、社区生活垃圾收集转运费；

4、社区公共区域绿化养护、管理费；

5、社区共用部位维修（小修）及保养费；

6、社区共用设施设备日常运行、维护（小修）及保养费；

7、乙方的办公管理费；

8、乙方员工的薪酬、福利、制服及相关器具、耗材等费用；

9、乙方用于为业主（物业使用人）服务的固定资产折旧费；

10、有益于社区公共形象广告宣传、媒体等费用；

11、乙方用于上缴有关部门的各项费用；

12、乙方用于为业主（物业使用人）公共利益服务而发生的费用。

13、其它用于物业服务所产生的必要费用

九、物业服务费用收取标准

本物业管理区域物业服务收费价格（报物价局备案的明码标价标准）及物业服务优惠收费价格（按建筑面积计算）标准如下：

(1)住宅：物业服务收费价格_   元/月/平方米；物业服务优惠收费价格      元/月/平方米。

（2）住宅用于办公：物业服务收费价格_   元/月/平方米；物业服务优惠收费价格      元/月/平方米。

(3)写字楼：物业服务收费价格  _    元/月/平方米；物业服务优惠收费价格_     元/月/平方米。

(4)商业物业：物业服务收费价格     元/月/平方米；物业服务优惠收费价格__   _元/月/平方米。

(5)其它或综合服务费：_    元/月/平方米。

特别说明：物业服务费优惠收费价格，主要是基于甲方全面履约支持，乙方统一管理、招商。甲方自觉遵守本合同、物管规约及遵守商场、住宅、写字楼管理规章制度而设定的物业优惠。若甲方违约，不遵守且违反本合同、物管规约、相关管理规章制度的可不给予执行物业服务优惠收费价格（即按报物价局备案的物业服务收费价格收取物业服务费）。同时，如因物业管理需要乙方可自行决定取消或调整物业服务优惠收费价格并通知甲方按物价局备案的物业服务收费价格标准收取物业服务费。

十、特约服务实行明码实价、双方自愿的原则基础上实行有偿服务。

十一、甲方应于每月15日前缴纳物业服务费及其它应缴费用。若发生欠费违约,甲方应就所欠金额按每日千分之三向乙方支付违约金或赔偿一切因违约所造成的损失。此外,若甲方欠费或违约达10天以上未能自行纠正,乙方除向甲方索取违约赔偿金外并有权停止物业服务。同时通报业主委员会后可采取停止水、电、气供应等措施，直至通过协调或法律等手段给予解决。

十二、若因甲方自身的疏忽或其他原因（漏水、漏电、漏气等）造成的导致损害他人及其财产损失时，甲方需对此产生的所有诉讼、索赔和其他责任事故承担全部责任。

十三、本合同对双方权利、义务、责任有约定的适用本合同，无约定的适用物管规约和物业管理规章制度。

十四、若本合同任何条文因国家和地方法规的变更而无效、非法或不能执行时，将按照新的法律法规的要求执行，但本合同其余条文的有效性、合法性及可执行性并不因此而改变。

十五、本合同亦作为已签订物业服务合同的修订与补充，原物业服务合同中无约定的或与本合同条文不适的以本合同为准。

十六、相关名词与定义以物管规约第二章解释为准。

十七、甲乙双方一致同意在履行本合同时，若发生任何争议应首先协商解决，若协商不成的可向所在地人民法院提起诉讼。

十八、本合同及物管规约随业主（物业使用人）房屋或铺位所有权、使用权变更终止而终止。

十九、本合同一式二份，双方签署即生效，具同等法律效力。

 

甲方：                             乙方：

（签章）                           （签章）

 

年    月    日

 

 

 

物 业 管 理 规 约

 

第一章  物业概况

“得意世界”位于重庆市渝中区较场口86-91号，占地面积2万平方米，建筑面积14.5万平方米，分为A、B、C三个区域，是一个大型

合性物业社区。

第二章  定义

本规约中除文意另有所指而需另作解释外，下列用语将有以下意义：

    一、社区：指“得意世界”的建筑物、构筑物、配套设施及所属区域。

二、开发商：指重庆台庆房地产综合开发有限公司。

三、物业公司：指为该社区提供物业服务的机构。

四、业主：指房屋所有权证载明或法定文件确定的所有权人。

五、物业使用人：指物业的承租人或其他实际使用物业人。

六、物业服务费：指物业公司为组织管理社区公共区域而发生的保安、保洁、绿化、设施设备日常维修及保养、上缴有关部门的费用、员工工资福利、办公费、广告宣传等费用。

七、物业：已建成并投入使用的房屋及其与之配套的设施设备和场所。

八、物业管理规约：是指业主委员会与物业服务企业、业主（物业使用人）与物业服务企业达成的有关物业服务管理规定规章制度的约定（以下简称：物管规约即本规约）。

第三章   总则

一、依据《物业管理条例》、《物权法》等有关法律、法规，结合“得意世界”的实际情况制定。

二、“得意世界”的所有业主（物业使用人）、物业公司均应签署并遵守本规约。

第四章 权属

一、业主以享有房屋的所有权作为依据享有对社区公共区域进行管理的权属份额。

二、小区未售出之产权归开发商所有，故该公司亦为业主。

第五章 业主委员会

一、业主委员会代表业主负责与物业公司、业主(物业使用人)进行沟通，提出改进管理工作的意见。

二、业主委员会、业主大会依据《业主大会议事规则》等相关法律、法规、规章的执行。

第六章 物业公司

一、受聘于本社区的物业公司应严格管理和维护本社区的所有公共生活、服务设施和场地，提供物业服务并受本规约的约束。

二、在物业服务有效期内，将被视为全部业主（物业使用人）之授权代理人，而非个别代理，每一业主（物业使用人）将被视为已不可撤销地认可为执行本规约的指定代理人。

三、管理工作

1、制订本规约及其它管理规章制度，以各种形式督促业主（物业使用人）遵守。

2、协调处理投诉及物业服务工作，负责物业资料收集、整理工作。

3、与社区有关的政府职能部门、新闻媒体等单位的接洽工作。

4、一站式服务：业主（物业使用人）从办理物业入住之日起均可按房屋、铺位经营分类和各楼宇使用功能分别拨打电话：023-63798666（物业公司办公室）；023-63797203、023-63797779（商场服务）；023-63798667、63797001（生活家服务处）；023-63798668、023-63798089（写字楼服务处）；023-63797891、023-63798341（物业工程部）；023-63798896（消防监控中心）或通过登录互联网//www.cqdeyi.com进行工作联系、事务咨询、工程报修、投诉与建议等。

四、安全工作

协助公安机关为业主（物业使用人）提供公共区域24小时预防性安保服务：

1、处理紧急情况直到有关人员到达，制止公共区域违法犯罪和扰乱公共秩序的行为。维护得意世界公共区域正常生活、工作和经营秩序。

2、负责社区公共区域安全工作，不包括业主（物业使用人）营业、办公期间铺位内的安全。

3、建立预防性安全防范体系并设立应急机制，配合公安机关进行安全监控和巡视等工作，不包含业主（物业使用人）人身财产的保险、保证和保管责任。

4、突发事件的组织疏导和协助施救工作.

5、定期或不定期巡视、检查并可采取必要措施以防止任何人违规占用、变更、损害公用设施、设备。

五、工程维修与维护工作

1、按照国家有关法律法规及物业管理规章制度，监督管理业主（物业使用人）装修工程。如发现业主（物业使用人）聘用的装修单位及其工人违反装修规定，有权予以制止并要求整改纠正。

2、建立社区内公共建筑及设施设备基本状况、维修、异动档案。

3、保持社区公共区域水、电、气、通讯、共用天线、机电设备、电梯、消防装置、路灯、道路、排污、排水系统处于良好运行状态，并在发生损坏时及时修复或积极协调相关专业部门进行修复。

4、 对配套系统设备进行日常维护维修。

六、环境卫生工作

1、负责社区公共区域的清洁卫生，定时收取生活垃圾，保证垃圾收集设施处于良好的工作状态；餐饮娱乐休闲场所生活垃圾自行运往社区指定的垃圾池。业主（物业使用人）应自行将生活垃圾袋装或密闭后清运到指定场地。

2、对公共绿化区域予以养护，使之处于良好状态。

七、社区交流组织工作

1、加强业主（物业使用人）间的沟通和文化交流，适时举办消防培训和其他各类培训。不定期举办社区文化活动，促进社区内外文化交流

2、设立社区信息发布栏，加强消息互通与发布。

第七章   业主（物业使用人）

一、依法享有物业的各项权利并自觉遵守相关法律、法规及本规约、物业管理规章制度，支持配合物业公司的正当管理服务活动。

二、未经物业公司同意不得在本社区外墙、屋顶、公共区域安装任何形式的广告、字牌、横幅、灯饰等固定设施或标识。经规划同意的应自行加强设施设备维修与管理。因施工作业或后期使用过程中所发生的安全责任事故，概由承建方自行负责。

三、任何公共设备用房、管井、电井及公共通道随意不得占用。若设备用房、管井、电井在业主（物业使用人）房屋或铺位内，物业公司需进行正常巡检和维修时，业主（物业使用人）应无条件支持配合。对违规占用的物业公司有权强制清理，恢复设备用房的管理。

四、业主对其产权所属的房屋及铺位具有法定的所有权。但所有权、使用权发生异动（如：出售、出租、转租等）须及时书面通知物业公司并重新签订物业服务合同及本规约。在物业服务合同及本规约未签订前可视为业主（物业使用人）已将相关权利、义务、责任一并转让予受让人。业主约定由物业使用人交纳物业服务费用或物业服务资金的，从其约定。物业使用人不按照约定交纳的，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的缴费约定，业主应当自约定之日起告知物业公司。

五、有告知其雇员和亲友遵守本社区管理规定的义务，并对他们违反物业服务合同和本规约的行为负连带责任。有协助乙方维护社区公共安全的义务，当发现异常情况时应及时告知物业公司。

六、在未得到物业公司书面同意前，不得改动其房屋和铺位的结构。不得改动门窗之材质和外观颜色，不得对阳台进行封闭处理等有碍外观统一、美观的行为。不得在非指定位置安装空调、换气扇等装置及其固定设施。不得随意接入、改变引排水管道。得意生活家厨房油烟必须接入大厦主烟道，不得利用厨房外窗随意加装排油烟的换气设施设备。对建筑物外观造成损坏的将承担恢复或赔偿责任。

七、不得利用走廊、楼梯或其他公共地方晾晒衣物、悬挂或放置垃圾桶、家具或其他任何物品，或于公共地方安放神位或从事封建迷信等活动。

八、对毗邻房屋和铺位维修时应积极配合，不得以任何理由阻碍维修工作。有权要求房屋、铺位建设毗邻部位的其它维修责任人承担维修养护责任，对方不维修养护或不配合的，可通过协商或采取法律手段起诉责任业主（物业使用人），直至问题解决。同时如故意拖延维修或发生紧急情况将造成重大责任后果的，物业公司可请社区居委会、其它业主（物业使用人）或公安民警佐证后，强行进入实施抢修、抢险或事故处理。

九、不得污损一切公用建筑配套设施，如：水电气、通讯、共用天线、排污、排水、路灯、电梯、电机设备、消防设施、园林绿化、所有外墙等。

十、不得将其所拥有的房屋和铺位作非法或不道德的用途，不得用于与政府法律不许可的用途，亦不得有滋扰、损害其他业主（物业使用人）利益的事情发生。

十一、不得饲养有碍公共卫生及安全的宠物，严禁高空抛物和在社区内拉客、发放传单等侵犯其他业主（物业使用人）的合法权益的行为。

十二、客梯不允许搬运货物、装修材料、垃圾等，如特别需要应报经物业公司同意，搬运物品时若因使用不当或蓄意破坏电梯，由责任人承担责任并负责赔偿。

十三、对原设计的水、电、气、空调、消防等设施设备不得擅自拆改，随意改动，如确需变更应向物业公司和相关部门申请并办理相关手续。

第八章   开发商

一、行使本规约给予开发商的权利。

二、有权统一规划、管理社区自有产权。

第九章  违约责任

凡违反本规约损害业主整体利益的行为，除立即停止违约行为并对造成的损失进行赔偿外，还应支付违约金；对违反本规约而国家政策法律又无明确规定的行为，由物业公司提出处理方案报业主委员会同意，根据其损害程度和情节主张确定违约金额或赔偿额度。

第十章  免责条款

发生下列情况开发商和物业公司不承担业主（物业使用人）的损失。同时，不能免除或减少租金和各种费用的支付：

一、因不可抗拒的自然灾害（如台风、地震、暴雨、雷电等）或业主（物业使用人）装修等其它原因造成漏水、漏电、漏气所产生的损害或人身伤害。

二、因公共设施之机构发生故障或因设施、设备按技术规定进行检查维修而导致停水、停电、停气、通讯系统或其他设施关闭而造成的损失。

三、 在营业、办公期间或有人值守的场所、铺位、业主住家发生被盗及其它责任事故 ；因业主（物业使用人）自身经济纠纷或其它原因发生的打砸抢责任事故；因歇业期间忘记关门上锁或在歇业期间门窗、门锁完好而发生的内盗或其它财产损失。

            第十一章  其他事项

一、首次物业服务费收取是以交房通知文书确定的交房日期或租赁时间为准，以实际天数计算物业服务费。交房后若发生水、电、气任何一项费用或已装修或已入住，则物业服务费按收费标准全额收取。

二、物业公司可督促业主（物业使用人）履行本规约，并采取一切必要措施（包括提醒、劝戒、收取违约金、有偿服务费、张榜公告、限制或终止服务、发律师函及提起诉讼等），由此所造成的损失（包含不仅限于直接损失、间接损失、诉讼费、律师费等）由违约方赔偿守约方。

三、费用计算标准：产权部门核定面积批复下达之前以销售合同注明的建筑面积计算，批复之后以产权部门核定的建筑面积为准。对涉及与其他业主（物业使用人）共同承担的费用，应执行物业公司制定的分摊方案。

四、除非在销售时与开发商另有合同约定，各业主（物业使用人）不得改变其所拥有的房屋、铺位的使用用途。

五、本规约所规定的任何发给业主（物业使用人）的通知，如通过邮局投送的七日之后，或张贴公告、拍照存证、投递于业主（物业使用人）名下的信箱（投送登记）、电话通知（电话记录）等视同法定送达与告知 。

六、业主（物业使用人）对物业公司工作不满意时、应直接向业主委员会或乙方反映，不宜到处张扬或通过媒体等方式作恶意批评。

七、本规约亦作为已签订物业管理规约的修订与补充，原物业管理规约中无约定的或与本规约条文不适的以本规约为准。

八、本规约可根据本物业实际运行情况按相关程序进行修改备案，

以公示公告为准。

第十二章   附件

 

附件一 ：   

 

      入住、楼宇交接手续办理流程

 

准备资料

 

购（租）房合同原件，业主/物业使用人身份证

明材料原件，（被委托人需持委托人授权委托书

原件，拆迁安置需持拆迁办联系拆迁安置原件

 

 

 

办理地点

 

得意世界A塔28楼物业公司办公室

或得意装饰城市场部办理

        

签署文件

《物业管理规约》《物业服务合同》等

 

 

楼宇交接

 

对设施完好情况进行清点、水电气底度确认

 

存在问题工程部维修完好

签署楼宇交接书       

 

资料归档

 

楼宇交接书

 

姓名

购房合同号

建筑面积

序号

检查项目

检查意见

验收结果

确认

1

门、窗

2

墙面

3

地面

4

屋顶

5

消防设施

6

电气设施

7

空调系统

8

卫生洁具

9

给水

10

排水

11

通讯及闭路

12

用气

13

其他

14

钥匙

门钥匙

信箱钥匙

水表底度

电表底度

燃气表底度

业主或物业使用人

年   月   日

物业公司

年   月   日

附件二：

装修管理规定

 

为保证建筑安全和正常使用，切实保护广大业主（物业使用人）利益，请在对房屋进行装修前认真阅读并严格遵守本规定。

一、装修申报的程序和有关事项：

1、业主（物业使用人）如需装修应提前7天向物业公司申报并如实填写《装修申请表》。

2、装修保证金:按建筑面积 20.00 元/平方米收取；如果不动地面、墙体、顶棚的简单改装工程按建筑面积 10.00 元/平方米收取。

3、装修期间公共区域清洁维护费及垃圾外运费：清水房或商场装修按建筑面积  2.00  元/平方米交纳；

第二次装修需拆除隔断及装饰物所产生的垃圾，原则上由业主（物业使用人）自行外运，费用自理。若业主（物业使用人）清运困难，需物业公司代其清运的可按建筑面积约定价 8.00 元/平方米或每车  /   元交纳。

4、提交装修施工图交物业公司初审，需报消防审核的应按新《消防法》和公安部106、107号文执行，由业主（物业使用人）自行申报审核。

5、装修施工单位可凭《装修许可证》到物业公司办理装修人员《施工证》，在办理《施工证》时须提供装修工人身份证复印件，每证 20.00  元押金，装修工人凭《施工证》出入物业区域。

6、物业公司统一制作的喷绘押金300元/幅。

7、装修竣工正常使用1个月后向物业公司提交竣工图申请验收，物业公司在3个工作日内予以验收完毕（但须报消防部门审核验收的除外），经验收合格后凭收据退还装修保证金及施工证押金。

二 业主（物业使用人）按以下要求向物业公司或消防部门制作并提交装修施工图纸。

1、图纸按1：100的比例制作。

2、装修施工总说明；

3、平面布置图；

4、消防系统图（消防设计说明；施工期间消防安全措施；消防报警联动平面图；喷淋、消火栓报警联动平面图；应急照明、疏散指示、安全出口、灭火器布置图；消防机械排烟、自然排烟平面图）；

5、天棚、地面图；

6、电气系统图（电气设计总说明、空调、消防、照明用电负荷，插座平面布置图、照明平面布置图）；

7、室内电器总功率、导线截面积、配管规格的文字说明；

8、给排水系统图（给、排水平面图和立面图、防水处理说明）；

9、室内隔墙、给排水若有移位，须准确说明移动的相应位置；装修材料的材质说明。

10、空调及新风、送风系统图

三、业主（物业使用人）进行装修必须严格遵守下列规定：

1、严禁破坏房屋的柱、梁、板、承重墙、防水隔热层、打穿外墙。地面只许凿毛，严禁在地面挖槽或打穿地面。不得擅自用超重材料进行装修，地面荷截必须控制在200公斤/平方米的范围以内。

2、空调回风孔、排烟窗未经物业公司同意不允许随意拆除、封闭；吊顶留有卷帘门、卷闸门的检修孔不得小于400×400，各种公用设施的控制开关不允许随意拆除、封闭。

3、水表、气表、卫生间的下水管道不能封闭，必须能够保证查表和随时打开进行检修。煤气管道及煤气开关、煤气表等不得用装饰材料进行封闭，防止漏气积聚引发危险。

4、隐蔽工程在隐蔽前应报物业公司进行检查，合格后方可进行施工。

5、装修时防水关水试验前应通知物业公司，并在关水48小时后报物业公司进行检查确认后方可下一步施工。

6、装修期间不得影响周边业主（物业使用人）正常办公、经营及休息。生活家：装修时间定在每日8：00—12：00时、14：00—20：00时，星期日不允许装修；商场、写字楼装修时间以商场管理规定或物业公司确认的装修时间为准；其它及特殊情况以物业公司通知和确定的时间为准。

7、装修施工单位需提供相关资质证明。

业主（物业使用人）因违规或其它管理不善而造成的一切损失和后果，由业主（物业使用人）自行承担。

违反以上行为者视情节轻重，可处人民币100-5000元的违约金或赔偿金。

得意世界装修申请表
姓 名			住 址				单位
							电话
委托人签名						被委托人签名
被委托人住址							电话
装修房号							装修面积
施工队名称							电话
施工队地址							负责人
负责人地址							电话
装修保证金：
公共区域清洁维护费及 垃圾外运费：
装修项目：
业主（物业使用人）申明：本人在申请装修之前已详细阅读过“得意世界”《物业管理规约》、《物业服务合同》保证遵守相关规定。
物业公司验收意见：

附件三 ：

消防管理规定

 

1、不能随意占用公用消防通道，安全通道门严禁在办公或营业期间上锁。严禁未经物业公司同意擅自动用、破坏、改动、圈占、淹没消防设施设备。                                                                    

2、配合物业公司进行各种消防检查、巡查、保养、调试工作，并提供方便。

3、严禁违规使用不符合消防要求的装饰材料及装饰方法。

4、严禁在禁烟区域或禁止使用明火的区域抽烟和动用明火。

5、严禁擅自使用不合格的电器产品，增设大功率用电设备，私拉乱接电线、电缆。严禁存放易燃易爆、有毒有害等物品。

6、需改变办公或经营场所的使用功能或转租、联营必须将消防安全责任交待清楚并落实消防安全责任。

7、因业主（物业使用人）的责任引起火警、火灾事故或受到公安消防主管部门的处罚，应自行承担相应经济、法律责任。

本规约及附件已知晓，自签署之日起生效并承诺共同遵守执行。

 

 

业主（物业使用人）：

                             委托代理人：

                             签定日期：

 

紧 急 电 话

火警：119                      匪警：110

急救中心：120                  交通事故：122

 

常 用 电 话

较场口工商所：63521772       消费投诉：12315

较场口派出所：63841745      渝中区行政服务中心：63819808      有线电视客户服务：96868      天气查询：12121

天燃气客户服务：966777       电力客户服务：95598

自来水客户服务：63862722     电信客户服务：10000

较场口居委会：63737780